贝壳找房新故事:95亿美元估值与“掏空链家”真相


时间:2019-04-26 09:40 | 编辑:李大东 | 来源:PropTech研习社

  在爱屋吉屋、房多多之后,房产垂直赛道里面,再也没有一个像贝壳找房这样有故事的标的了。

  而贝壳找房也没有辜负市场的关注,B轮和C轮融资几乎没怎么透露,最新的进展直接从D轮8亿美金起跳了。

  3月25日,贝壳找房宣布启动D轮融资,且已获得由战略投资方腾讯领投的8亿美元。而就在5天前,链家却发生了注册资本缩水和22位投资人撤资的事件。

  贝壳找房D轮融资背后有怎样的故事?除了腾讯那8亿美金到账之外,贝壳找房D轮还需募资多少?从链家撤出的资本去了哪儿?贝壳找房会上市吗?去哪儿上市?

  近日,投中网从一位参与贝壳找房D轮募资的机构处,了解到一个PE眼中的贝壳找房新故事。

  D轮估值95亿美元

  目前还有额度可投

  3月25日,贝壳找房官方消息宣布启动D轮融资,并已获得由战略投资方腾讯领投的8亿美元。

  对于融资用途,贝壳找房方面对投中网表示,D轮融资重点用于在产业互联网领域的技术研发、产品应用创新以及优秀人才招募培养等,进而驱动用户体验和行业效率提升。

  上述这位参与贝壳找房D轮融资的投资人向投中网透露,贝壳找房D轮共计融资15-20亿美元,本轮估值95亿美元。关于这95亿美元的估值其实中间还有过变化。“此前,贝壳找房之前的估值为130亿,当时在和华平资本谈融资,华平不接受130亿的价格,所以就下调到了95亿美元。”

  该位投资人还透露,腾讯这8亿美元其实早在去年上半年就敲定了。腾讯对于加持不管是贝壳还是链家的态度十分坚定,不仅重金投资,甚至还给贝壳找房开通了微信九宫格的重要流量入口。

  在更早之前,据故事硬核报道,2016年两会期间,马化腾正在纠结To B战略之际,他去拜访了链家CEO左晖,了解到了一个全新的故事样本:一个线下传统中介机构不仅没有被互联网企业入侵、颠覆,还倒攻线上,成功逆袭,“最终成了老大”。从那之后,腾讯开始接连下注链家和贝壳。

  除了腾讯之外,上述投资人还透露另外还有几家投资机构都要到了份额。目前,“可以通过参与专项基金的方式参与贝壳找房项目的投资,投资起点为50万美元。现在还有额度。”

  关于贝壳找房D轮融资启动时间,该投资人透露,早在去年11月底他所在的机构就开始为贝壳找房D轮募资了。

  至于为什么前几轮融资消息动静比较小,这位投资人分析称,市面上一般是两种情况:一种是好项目被钱追着投,一种是项目追着资本求着投,而贝壳找房就是前面这种好项目。“以左晖那样的深谋远虑,早在筹备贝壳找房的时候就把后续几轮的融资都定下来了,没钱才需要吆喝,钱都到了就不需要声张了。”

  而且“像贝壳找房,这样的好项目,去年5、6月时候,B轮、C轮就在业内传开了,只是没有宣传,外界不知道而已。”

  关于链家被掏空

  原股东股份已镜像平移至贝壳

  一边是贝壳找房的融资好消息,一边是链家注册资本缩水的消息,难道真如传言所闻,链家被掏空?

  3月20日,企查查数据显示,万科、融创、腾讯、百度等22家投资人就从链家撤出投资,北京链家房地产经纪公司注册资本也由2054.02万元减少至1355.82万元,缩水34%。

  贝壳找房方面回应称:“减资目的在于企业发展所需,原投资方在链家的股份将通过协议镜像平移到贝壳找房。融资正在进行中。”

  为什么原投资方在链家的股份将通过协议镜像平移到贝壳找房?

  “主要还是考虑估值。链家成为贝壳的二级子公司,二级子公司估值和一级公司公司估值相差很大,所以做了这样的调整。”上述这位参与贝壳找房D轮的投资人分析道。

  那么,贝壳找房离上市还远吗?

  贝壳找房公关对投中网表示,没有明确上市计划。“未来的事情,没有办法回应。”

  不过,在投中网独家获悉的一份贝壳找房D轮融资文件中,我们发现贝壳找房目前“正在搭建红筹架构,上市地点优先选择香港。”

  这份融资文件还约定了回购触发条件:“(1)如满5年公司未完成合格上市;或(2)五位或五位以上(过半数)的核心人士不再是集团公司员工,回购价格为投资成本+年化单利8%收益。”

  贝壳的故事足以支撑它上市吗?为什么贝壳而不是链家?

  在投资人眼里,投贝壳离不开链家这个内核。

  “之所以选择投贝壳找房,主要就是看中链家的利润可观。链家2017年的营业收入就高达260亿,净利润6.3个亿。对比已经上市的我爱我家、易居、搜房这些公司,链家的利润可观多了。另外,光从北京二手房成交数量看,2017年11月份,市场共成交的8483多套里,仅链家就占据3900多套,他是北京市场绝对的老大。”投资人分析称。

  为什么不管是链家还是贝壳,非得奔着去上市?

  贝壳找房为什么非得上市?

  上市是成本最低的融资渠道,但除此之外,贝壳上市背后还有成为一家公众公司的强烈诉求——链家手里的数据很要紧。

  据悉,链家地产拥有北京至少80%的小区的详尽数据。

  公开信息显示,截止到2017年底,链家地产内部的IT系统,拥有约500台服务器,每天后台系统访问的请求达1000多万次,接近200T的数据,这些数据包含:每一个买房者、卖房者的电话,小区的详细信息,包括楼层、户数、建设时间、业主家庭资产状况和投资态度等等。

  业内曾经有小道消息传过,地方找过链家几次,就是看中链家手里的房产底层数据,希望合作。

  眼下,房产税一旦开始征收必然离不开房地产数据信息化,而底层数据在谁手里?

  8年前,左晖力排众议提出打造“真房源”的口号,8年后,链家虽在全国范围还谈不上一家独大,但在北京等一线城市的地位是显著的。

  一方面是手里的数据有人觊觎,另一方面,如果这事再不快点打开做,“等政府开始强力推行房地产信息化的时候,链家的市场份额必然会遭到蚕食。”

  “不管是贝壳还是链家,必须成为一家公众公司。”这位投资人分析,这才是贝壳不得不上市的原因。

  那么为什么不是链家,而是贝壳呢?

  左晖想得很明白。

  用左晖的话来说,“我们在做一个球场,希望在这里踢球越来越多,大家踢球的规则越来越好。我们的利益其实在市场的利益上。一个公平公正的协议和规则对贝壳平台的利益是最大化的。”

  “我希望未来在这个平台达到100个品牌,有一个链家还有其他99个。这是一个极其复杂的博弈,最大的利益应该是博弈的规则。如果行业效率始终这么低,我们就永远没有成长空间;我们的商业基础结构在发生变化,要么对抗要么一起往前走。但行业必须走出信用损伤的囚徒困境,这是一个负循环。所有人都在受损,只不过我们没有感知。”

  房地产交易平台里的囚徒困境

  这个囚徒困境里,难的是什么?乱象是什么?

  “一年了,毛都没改变!”这是2016年底,时任链家研究院院长的杨现领博士在一场发布会上的感慨。他认为,资本进入并未让这个房地产交易行业得到改变,一是成本结构没有发生改变;二是效率没有被提升。

  尤其,“中国的互联网网站产生了全世界最多的房源信息垃圾。”杨现领博士认为,相比美国的房地产网站,即便是在美国市场份额占比还较小的Zillow,中国房产网站在房源真实性方面与其相比也是望其项背,还有很长的路要走。

  中国房地产信息化市场的巨大差距在哪里?

  中国人通过互联网找到房源的比例只有22%,这个方面的提升“很难”。因为,美国的房源信息质量远高于中国,美国有独家委托和一些体系,支撑了线上房源的全面性、真实性和准确性。中国仍缺少底层的架构,如美国的MLS或是澳大利亚的REA,中国根本没有这类底层房源数据提供服务商。

  房地产公司想要获得房源,要么得去亲自扫楼,要么得去买数据。而房产中介和房产平台在房源这个问题上,完全是 “恶性竞争”,想要数据共享,几乎不现实。想要破题,只有举业界全力来推动,非一已之力能一蹴而就的。

  目前,几乎大部分从“找房”这个维度切入的创业项目都已意识到底层数据缺失的灾难。不少项目开始调转船头转向SaaS,寄希望于通过掌控更多二房东数据来填充底层房源数据。这比起链家八年如一日开门店派中介扫楼,要轻松得多。

  而对于链家来说,当市场指向全国,而非北上广深等一线战区,开店扫楼是个笨功夫,效率不会很高,贝壳找房的平台模式就成为必走的路径。

  既然是做平台,自然要争流量。贝壳如何在互联网世界中实现自己的传播裂变呢?贝壳上线后,一系列举动都剑指流量:从选择黄轩作为代言人,到三源里海鲜市场,再到耗巨资在世界杯期间各时段打广告,及要求经纪人向客户推广APP等等。

  2019年3月22日,贝壳找房入驻微信钱包九宫格,面向10亿微信用户,可见其新模式具有互联网公司的思维模式。

  据媒体报道,左晖做平台的想法十年前就有了,如今,他说自己做的不是中介公司,是互联网公司。

  事实上,贝壳也交了一份不错的成绩单。截至2019年3月1日,贝壳找房已成功进驻全国97个城市和地区,连接1.95万家门店和近17万经纪人,入驻平台的新经纪品牌超过126个。

  但旁边还有虎狼环饲的竞争对手们,贝壳找房打造足球场的野心,还能吸引多少经纪人入场踢球,还得看左晖的人格魅力和他对于战局的深谋远虑了。

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